Marché privé dans le BTP : définition et différences avec le marché public 

Dans le BTP, les entreprises peuvent intervenir dans le cadre de marchés publics ou de marchés privés. Si ces contrats peuvent concerner des travaux similaires, ils ne relèvent ni des mêmes règles de passation ni du même cadre juridique. 

Un marché privé est conclu entre une entreprise de construction et un donneur d’ordre privé. Contrairement au marché public, il offre aux parties une plus grande liberté pour choisir leurs partenaires, négocier les prestations et définir les conditions du contrat. 

Cette souplesse reste néanmoins encadrée par le droit privé, les réglementations applicables à la construction et les engagements prévus dans les documents contractuels. 

Contact Business vous explique ce qu’est un marché privé dans le BTP, comment il fonctionne et ce qui le distingue d’un marché public. 

Qu’est-ce qu’un marché privé en BTP ? 

Un marché privé en BTP est un contrat conclu entre un donneur d’ordre privé et une ou plusieurs entreprises afin de réaliser des travaux, des prestations de construction ou des services liés à un projet immobilier. 

Le donneur d’ordre, également appelé maître d’ouvrage, est la personne physique ou morale pour laquelle l’ouvrage est réalisé. Il définit le besoin, finance le projet et conclut les contrats nécessaires à sa réalisation. 

Le marché peut notamment porter sur : 

• la construction d’un bâtiment neuf ; 
• la rénovation ou la réhabilitation d’un ouvrage existant ; 
• l’extension ou la surélévation d’un bâtiment ; 
• des travaux d’aménagement intérieur ; 
• des travaux de génie civil ou d’infrastructure privée ; 
• l’installation d’équipements techniques ; 
• des prestations de maintenance ou d’entretien ; 
• des missions de maîtrise d’œuvre, d’ingénierie ou de contrôle. 

Dans le cadre d’un projet privé dans le BTP, les travaux peuvent être confiés à une entreprise générale chargée de coordonner l’ensemble de l’opération ou être répartis entre plusieurs entreprises spécialisées intervenant sur différents lots : gros œuvre, couverture, plomberie, électricité, menuiserie, revêtement ou encore génie climatique. 

Un contrat soumis au droit privé 

La principale caractéristique d’un marché privé tient à la nature de la relation entre les parties. Lorsque le maître d’ouvrage relève du secteur privé et que le contrat ne répond pas aux critères d’un contrat de la commande publique, la relation est principalement régie par le droit privé. 

Les parties peuvent donc négocier librement une grande partie des modalités du marché, notamment : 

• le contenu précis des travaux ; 
• le prix et ses conditions de révision ; 
• les délais d’exécution ; 
• le calendrier des paiements ; 
• les pénalités éventuelles ; 
• les modalités de réception ; 
• les conditions de modification ou de résiliation du contrat ; 
• les responsabilités respectives des intervenants. 

Cette liberté reste encadrée par les dispositions légales impératives. Les règles relatives à la responsabilité des constructeurs, aux assurances obligatoires, à la sous-traitance, aux délais de paiement et aux garanties après réception continuent notamment de s’appliquer. 

Marché privé et appel d’offres privé 

Un donneur d’ordre privé peut décider de consulter directement une entreprise ou de mettre plusieurs prestataires en concurrence. Cette consultation est parfois appelée appel d’offres privé. 

Contrairement à un appel d’offres public, l’appel d’offres privé ne répond pas à une procédure générale imposée par le Code de la commande publique. Le maître d’ouvrage peut déterminer ses propres critères de sélection, le nombre d’entreprises consultées, les documents à remettre et le calendrier de décision. 

Il peut sélectionner une entreprise en fonction du prix, mais aussi de son expertise technique, de ses références, de sa capacité à respecter les délais, de sa solidité financière ou de la qualité de son accompagnement. 

Quelles différences entre marché privé et marché public ? 

La différence entre marché public et marché privé repose principalement sur la qualité du donneur d’ordre, le cadre juridique applicable et les modalités de sélection des entreprises. 

Un marché public est un contrat conclu à titre onéreux par un acheteur soumis au Code de la commande publique afin de répondre à ses besoins en matière de travaux, de fournitures ou de services. Il peut notamment être passé par l’État, une collectivité territoriale, un établissement public ou, dans certaines situations, une personne morale de droit privé soumise aux règles de la commande publique. 

Le marché privé est, quant à lui, conclu par un maître d’ouvrage privé en dehors de ce cadre. 

Le cadre juridique 

Les marchés publics sont régis par le Code de la commande publique. Leur passation doit respecter plusieurs principes, parmi lesquels l’égalité de traitement des candidats, la liberté d’accès à la commande publique et la transparence des procédures. 

Les obligations applicables dépendent notamment de la nature du besoin, du statut de l’acheteur et du montant estimé du marché. 

Les marchés privés reposent davantage sur la liberté contractuelle. Le donneur d’ordre peut négocier directement avec une entreprise et organiser sa consultation selon ses propres règles. 

Le contrat reste néanmoins soumis aux dispositions du Code civil relatives aux contrats et aux marchés de travaux, ainsi qu’aux réglementations particulières du secteur de la construction. 

La mise en concurrence 

Dans un marché public, l’acheteur doit appliquer les règles de publicité et de mise en concurrence correspondant au montant et à la nature du marché. Les entreprises candidates répondent généralement à un dossier de consultation comprenant les documents administratifs et techniques nécessaires à la présentation de leur offre. 

Dans un marché privé, la mise en concurrence n’est pas systématique. Le maître d’ouvrage peut : 

• consulter une seule entreprise ; 
• demander plusieurs devis ; 
• organiser une consultation restreinte ; 
• lancer un appel d’offres privé ; 
• négocier directement les prix et les conditions d’exécution. 

Le donneur d’ordre conserve ainsi une marge de manœuvre plus importante dans le choix de ses partenaires. 

Les documents contractuels 

Un marché public s’appuie généralement sur un ensemble formalisé de documents : acte d’engagement, cahier des clauses administratives particulières, cahier des clauses techniques particulières, règlement de consultation, bordereau de prix ou décomposition du prix global et forfaitaire. 

Dans un marché privé, la composition du contrat peut varier selon la nature et l’importance du projet. Il peut être constitué d’un devis accepté, d’un contrat d’entreprise, d’un cahier des charges, de plans, de pièces techniques, d’un calendrier d’exécution et de conditions générales ou particulières. 

Les parties peuvent également décider de faire référence à la norme NF P 03-001, qui propose un cahier des clauses administratives générales applicable aux travaux de bâtiment faisant l’objet de marchés privés. Son application n’est toutefois pas automatique : elle doit être prévue dans les documents contractuels. 

Tableau comparatif entre marché privé et marché public 

Qui sont les donneurs d’ordre en marché privé ? 

Le donneur d’ordre d’un marché privé est la personne ou l’organisation qui porte le projet, finance les travaux et conclut le contrat avec les entreprises intervenantes. 

La diversité des donneurs d’ordre explique la variété des projets réalisés dans le secteur privé. 

Les promoteurs immobiliers 

Les promoteurs lancent et pilotent des opérations de construction destinées à être vendues ou exploitées. Leurs projets peuvent concerner des logements collectifs, des résidences, des immeubles tertiaires, des commerces ou des programmes mixtes. 

Ils s’appuient généralement sur une équipe composée d’architectes, de bureaux d’études, d’assistants à maîtrise d’ouvrage, d’économistes de la construction et d’entreprises de travaux. 

Les entreprises et groupes privés 

Une entreprise peut devenir maître d’ouvrage lorsqu’elle fait construire, agrandir, rénover ou aménager des locaux nécessaires à son activité. 

Il peut s’agir de bureaux, de plateformes logistiques, d’entrepôts, d’usines, de laboratoires, d’hôtels, de restaurants ou de points de vente. 

Selon l’organisation du projet, la décision peut être portée par la direction immobilière, la direction des travaux, la direction technique, la direction des achats ou la direction générale. 

Les investisseurs et foncières 

Les investisseurs immobiliers, sociétés foncières et gestionnaires d’actifs financent ou pilotent des projets destinés à générer des revenus locatifs ou à valoriser un patrimoine. 

Ils peuvent engager des travaux de construction, de restructuration, de rénovation énergétique, de mise aux normes ou de changement d’usage. 

Les bailleurs privés 

Les bailleurs privés font réaliser des travaux dans des immeubles résidentiels, des résidences gérées ou des ensembles locatifs. Les opérations peuvent concerner la construction neuve, la rénovation de logements, l’entretien du patrimoine ou l’amélioration de la performance énergétique. 

Il convient néanmoins de distinguer les bailleurs strictement privés des organismes qui, en raison de leur statut ou de la nature de leurs missions, peuvent être soumis à certaines règles de la commande publique. 

Les particuliers 

Un particulier peut être donneur d’ordre lorsqu’il confie à une entreprise la construction ou la rénovation d’un logement. 

Selon les caractéristiques du projet, le particulier peut notamment conclure un contrat d’entreprise, un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat de construction de maison individuelle. Ces contrats répondent à des régimes différents, dont certains prévoient des dispositions particulières destinées à protéger le maître d’ouvrage. 

Les associations et organismes privés 

Les associations, fondations, établissements privés de santé, établissements d’enseignement ou organismes sans but lucratif peuvent également porter des projets de construction ou de rénovation. 

Leur qualification juridique doit toutefois être examinée avec attention. Certaines structures de droit privé peuvent être soumises au Code de la commande publique lorsqu’elles répondent aux critères d’un pouvoir adjudicateur. 

Comment se déroule un contrat en marché privé ? 

Le fonctionnement d’un marché privé de construction dépend du projet et des stipulations négociées entre le maître d’ouvrage et l’entreprise. Plusieurs étapes se retrouvent néanmoins dans la majorité des opérations. 

1. La définition du projet 

Le maître d’ouvrage commence par préciser la nature de l’ouvrage, ses objectifs, son budget et les contraintes à respecter. 

Il peut se faire accompagner par un architecte, un maître d’œuvre, un assistant à maîtrise d’ouvrage, un bureau d’études ou un économiste de la construction afin de formaliser le programme et les caractéristiques techniques des travaux. 

2. La consultation des entreprises 

Le donneur d’ordre peut contacter directement une entreprise ou consulter plusieurs prestataires. 

Les entreprises reçoivent généralement des plans, un descriptif des travaux, un cahier des charges ou un dossier de consultation privé. Elles remettent ensuite un devis ou une offre présentant le prix, les prestations comprises, les délais et les éventuelles réserves. 

Même lorsqu’aucune procédure formelle n’est imposée, la précision des documents échangés reste essentielle pour éviter les divergences d’interprétation pendant l’exécution du chantier. 

3. La négociation et la signature du contrat 

Le maître d’ouvrage et l’entreprise négocient les conditions du marché avant de formaliser leur accord. 

Le contrat doit notamment permettre d’identifier : 

• les parties ; 
• l’objet et l’étendue des travaux ; 
• les documents contractuels applicables ; 
• le prix et son mode de détermination ; 
• les modalités de paiement ; 
• les délais d’exécution ; 
• les pénalités éventuelles ; 
• les conditions de modification des prestations ; 
• les modalités de réception ; 
• les assurances et garanties ; 
• les conditions de résiliation ; 
• les modalités de règlement des litiges. 

Un devis suffisamment détaillé et accepté peut constituer un engagement contractuel. Pour les opérations complexes, un marché de travaux complet apporte néanmoins une meilleure sécurité aux parties. 

4. La préparation et l’exécution des travaux 

Après la signature, une phase de préparation permet d’organiser le chantier, de valider les études d’exécution, de coordonner les intervenants et de fixer le calendrier. 

L’entreprise réalise ensuite les prestations conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art et aux normes applicables. 

Les modifications demandées en cours de chantier doivent être formalisées. Un avenant, un ordre de service accepté ou un devis complémentaire peut préciser les travaux supplémentaires, leur coût et leur incidence sur les délais. 

Cette formalisation limite les risques de contestation au moment du règlement. 

5. La facturation et le paiement 

Le contrat détermine les conditions de facturation. Le paiement peut intervenir sous la forme d’un acompte initial, de situations de travaux périodiques, de paiements par étapes ou d’un solde versé après la réception. 

Pour certains marchés privés de travaux, la législation prévoit des règles relatives aux délais de paiement et à la garantie du paiement dû à l’entrepreneur. Le Code civil permet notamment, dans certaines conditions, à l’entrepreneur impayé de suspendre l’exécution du contrat après une mise en demeure restée sans effet lorsque la garantie légalement prévue n’a pas été fournie. 

Les modalités exactes doivent donc être vérifiées en fonction du maître d’ouvrage, du montant du marché et de la nature de l’opération. 

6. La réception de l’ouvrage 

La réception est l’étape au cours de laquelle le maître d’ouvrage déclare accepter les travaux, avec ou sans réserves. Elle est généralement formalisée par un procès-verbal signé par les parties. 

Cette étape est particulièrement importante, car elle marque le point de départ des principales garanties légales : 

• la garantie de parfait achèvement pendant un an ; 
• la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans ; 
• la responsabilité décennale pendant dix ans pour les dommages relevant de son champ d’application. 

Les réserves inscrites au procès-verbal doivent être levées après la réalisation des corrections demandées. 

7. Les assurances et responsabilités 

Les professionnels dont la responsabilité décennale peut être engagée doivent être couverts par une assurance adaptée. Ils doivent pouvoir justifier de cette couverture à l’ouverture du chantier. 

Selon la nature de l’opération, le maître d’ouvrage peut également être tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le commencement des travaux. 

Les attestations d’assurance, leurs périodes de validité et les activités couvertes doivent être contrôlées avant le démarrage du chantier. 

Marché privé : quelles opportunités pour les entreprises du BTP ? 

Le marché privé représente une composante importante de l’activité des entreprises de construction. Il regroupe une grande diversité d’opérations, de donneurs d’ordre et de modes de contractualisation. 

Les projets peuvent concerner la construction neuve, la rénovation, la transformation d’actifs, l’aménagement intérieur, l’entretien du patrimoine ou encore l’amélioration énergétique des bâtiments. 

Une grande diversité de projets 

Les marchés privés couvrent de nombreux segments : 

• logements collectifs et résidences ; 
• bureaux et immeubles tertiaires ; 
• commerces et centres commerciaux ; 
• hôtels et restaurants ; 
• bâtiments industriels ; 
• entrepôts et plateformes logistiques ; 
• établissements privés de santé ; 
• bâtiments d’enseignement ; 
• équipements de loisirs ; 
• rénovation de patrimoine immobilier. 

Cette diversité permet aux entreprises de se positionner sur des opérations correspondant à leur spécialité, à leur zone d’intervention et à leurs capacités techniques. 

Pour mieux comprendre les différents types d’opérations et les acteurs qui les composent, consultez notre page consacrée aux projets de construction. 

Un choix qui ne repose pas uniquement sur le prix 

Dans un marché privé, le donneur d’ordre dispose généralement d’une plus grande liberté pour sélectionner son prestataire. 

Au-delà du prix, son choix peut notamment reposer sur : 

• l’expertise technique de l’entreprise ; 
• ses références ; 
• les solutions proposées ; 
• les délais annoncés ; 
• sa capacité à répondre aux contraintes du projet ; 
• la qualité de son accompagnement. 

L’accès à des données BTP vérifiées permet de mieux comprendre le contexte d’une opération, les acteurs impliqués et les caractéristiques du projet. 

Les méthodes permettant d’identifier ces opérations ne sont pas développées dans ce guide. Pour approfondir ce sujet, consultez notre article consacré à la manière de trouver des chantiers. 

Les entreprises souhaitant centraliser le suivi de leurs projets et de leurs interlocuteurs peuvent également consulter notre guide dédié à l’outil de prospection BTP. 

Conclusion 

Un marché privé dans le BTP est un contrat conclu entre un donneur d’ordre privé et une entreprise pour la réalisation de travaux ou de prestations de construction. 

À la différence d’un marché public, il n’est pas soumis aux procédures générales du Code de la commande publique. Le maître d’ouvrage dispose d’une plus grande liberté pour consulter les entreprises, négocier les conditions du marché et sélectionner son prestataire. 

Cette liberté s’exerce toutefois dans un environnement juridique précis. Le contrat, le Code civil, les règles de construction, les assurances obligatoires, les responsabilités des constructeurs et les garanties après réception encadrent l’ensemble de l’opération. 

Pour une entreprise du BTP, comprendre le fonctionnement d’un marché privé permet donc de mieux analyser les documents contractuels, de sécuriser ses engagements et d’adapter sa réponse aux attentes du donneur d’ordre. 

FAQ sur les marchés privés dans le BTP